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[OC] "흔들리는 전국 3위 규모…상권 활성화 나서야"

4년새 2570명 급감…베트남계, 한인시장 잠식 디즈니랜드 관광객 유치하고 명문고교 육성토록 〈참석자:가나다순> 김진정 상의 회장 박동우 도시계획위 커미셔너 한시헌 한인회 수석부회장 가든그로브 한인사회에 최근 새로운 화두가 던져졌다. '한인인구 급감'이다. 상당수 가든그로브 한인들은 최근 공개된 2010 연방센서스' 결과에 대해 "그 정도로 많이 줄었을 지는 몰랐다"며 적지 않은 충격을 드러내고 있다. 2000년 센서스에서 6240명을 기록한 한인 인구는 지난 해 센서스에서 5717명으로 감소했다. 2006년 아메리칸 커뮤니티 서베이에서 8287명을 기록했던 것과 비교하면 불과 4년 사이 2570명이 줄어든 것이다. 최근 수 년 동안 한인상권이 침체를 겪는 동안 베트남계 상권은 한인타운 잠식을 우려할 만큼 확장되고 있다. 이러한 가운데 '한인인구 급감' 보도를 접한 가든그로브 한인단체 업주들은 상당한 위기감마저 느끼고 있다. 특히 전국 3위 규모의 한인타운을 일궜다는 데 강한 자부심을 느껴 온 일부 올드타이머는 "이대로 있으면 안 된다. 커뮤니티 차원에서 지혜를 모아 대책을 마련해야 한다"며 목소리를 높이고 있다. 본지는 25일 OC한인회관에서 가든그로브의 정치 경제 한인단체 실정에 밝은 한인 3인과 '가든그로브 한인사회의 현주소와 미래'를 주제로 난상토론회를 개최했다. 한인회 한시헌 수석부회장 한인상공회의소 김진정 회장 시 도시계획위원회 박동우 커미셔너는 가든그로브 한인사회가 활력을 되찾기 위한 방안을 포함 다양한 의견을 개진했다. -한인인구는 정치적 발언권 상권 단체 활동에 모두 영향을 미친다. 센서스 결과를 바탕으로 가든그로브 한인사회의 현주소를 진단한다면. ▶한시헌 OC한인회 수석부회장(이하 한)=인구가 줄면 국력도 쇠한다. 인위적인 인구 증가 노력엔 한계가 있지만 다양한 대책과 발전 계획을 마련해 한인인구를 늘려야 한다. 지금 한인타운의 단체에서 활동하는 이들 가운데 다수가 10년 20년 전부터 한인사회를 위해 애써온 분들이다. 젊은 층이 꾸준히 단체에 유입되지 못하는 이유 중엔 한인 특히 젊은 층의 유입이 적은 탓이 크다고 본다. ▶김진정 OC한인상공회의소 회장(이하 김)=한인인구 감소는 한인상권에도 악재다. 단 가든그로브는 유동인구가 많아 상주인구 감소에 따른 타격을 실제보다 체감하기 힘든 부분이 있다. 이런 특성을 잘 감안해 발전 계획을 수립해야 할 것이다. 예전 한인단체장들은 시 관계자와 교류도 많았고 발언권도 셌다. 지금은 시와의 유대나 단체 영향력이 이전만 못한 것 같다. 타인종과의 유대를 강화해야 한다. ▶박동우 가든그로브시 도시계획위원회 커미셔너(이하 박)=오렌지카운티에서 한인 시의원이 가장 먼저 나온 곳이 가든그로브다. 정호영 전 부시장은 주 하원에 도전할 정도였다. 그 때와 비교하면 정치력은 바닥 수준이다. 선거 때 한인 후보가 나설 엄두도 못 낸다. 요즘은 많은 한인단체장 관계자들이 어바인이나 풀러턴에 살기 때문에 저녁이 되면 모두 가든그로브를 떠난다. -한인 인구를 늘릴 좋은 방법이 있는가. ▶김=한인은 학군이 우수한 지역에 밀집 거주한다. 가든그로브에 명문고를 육성할 필요가 있다. 가든그로브 고등학교를 예로 들면 학생 중 거의 대다수가 소수계이다. 전국에서도 소수계 비율이 가장 높은 학교로 꼽힌다. 학교 학군의 질은 주민들의 교육과 생활 수준과도 밀접한 관계가 있기 때문에 단기간 내에 기존 학교를 명문으로 육성하긴 어렵다. 우수한 학생들이 시험을 보고 들어올 수 있는 학교를 신설하는 것이 최선일 것이다. ▶박=한인사회만의 노력으로는 어렵고 시 정부와 교육구의 협조를 얻으면 가능할 것으로 본다. 현재 시에 7개 고등학교가 있는데 그 중 하나를 학생 수 500명쯤 되는 특수학교로 전환하는 것도 방법이다. 어바인 풀러턴처럼 가든그로브에도 명문학교가 생기면 한인 인구는 저절로 늘어나게 돼 있다. -한인 거주지로서 가든그로브의 장점은 무엇인가. ▶한=자녀를 대학에 보내고 난 이후 연령층 특히 노인에겐 가든그로브 한인타운이 편리하고 살기 좋은 곳이 될 수 있다. 주거 비용이 싸고 한인마켓 식당부터 시작해 모든 업종의 한인업체가 가까운 거리내에 밀집돼 있어 생활에 불편함이 없다. 노인회도 있어 또래들과 어울리기도 좋다. 이런 장점들을 널리 알릴 필요가 있다. ▶김=대규모 한인상권의 장점을 살려야 한다. 상권이 활성화되면 인구도 따라서 늘 것이다. "장사를 잘 하려면 집과 가까운 곳에 가게를 내라"는 말이 있다. 한인타운에 업주 종업원이 늘면 그들이 일터 가까운 곳에 거처를 구할 가능성도 높아진다. 시가 추진 중인 한인타운의 조닝 변경에도 기대가 크다. 가든그로브 불러바드에 주상복합 건물이 늘어나면 한인 인구를 늘리는 데 상당한 도움이 될 것이다. 단기적으로는 상권 활성화가 한인 인구 증가의 지름길이라고 본다. -한인타운 자체를 브랜드화해 인근 디즈니랜드 관광객을 유치할 방법은 없는가. ▶박=가든그로브 하버 불러바드의 호텔 객실 수가 4000개가 넘는다. 그에 따른 세수가 연 1000만달러 이상이다. 이렇게 엄청난 수입원인 디즈니랜드 관광객을 한인타운으로 끌어들이면 상권에 엄청난 도움이 될 것이다. 웨스트민스터의 베트남계 커뮤니티는 상공회의소와 함께 해마다 '리틀 사이공의 맛' 행사를 열어 많은 수익을 올린다. 대절한 리무진에 고객을 태워 주요 식당 업소를 도는데 녹음된 메시지를 통해 각 업소의 메뉴 취급 품목을 알려 준다. 시식을 통해 다양한 베트남계 음식을 맛본 고객은 또 다시 그 곳의 식당을 찾게 된다. ▶김=적당한 한인업체들을 묶어 할인 쿠폰이 담긴 홍보물을 만든 뒤 디즈니랜드 인근 호텔에 배포하면 좋을 것 같다. 호텔 투숙객들이 불과 4 5마일 거리인 한인타운을 찾아 한식을 즐기고 한국 특산품 토산품을 구입하도록 유도하면 새로운 고객층이 생길 것이다. 필요하다면 베트남계 상공회의소와 협조해 한인타운과 리틀사이공을 패키지 관광상품으로 엮을 수도 있겠다. ▶한=좋은 아이디어가 있어도 이를 추진하고 실행에 나설 확고한 주체가 있어야 한다. 한인단체와 업소들이 지혜를 모으고 가든그로브 시 상공회의소와도 협조하면 좋은 결과가 나올 것 같다. 고객이 충분히 늘면 한인타운과 디즈니랜드 인근 호텔을 잇는 셔틀버스 운행도 가능할 것이다. 잘만 되면 한인상권에 획기적이고 안정적인 수입원이 될 수 있다. -가든그로브 한인사회의 미래를 전망하며 토론을 마무리해 달라. ▶김=가든그로브는 지금 기로에 서 있다. 앞으로 가든그로브는 LA한인타운을 닮아가든 지 롤랜드하이츠와 유사해지든 지 둘 중 하나가 될 것이다. LA한인타운은 대규모 한인타운으로서 지위를 굳혔고 롤랜드하이츠는 타인종과 한인이 공존하는 형태를 보인다. 상가에 들어서면 업소의 반은 한인이 나머지 반은 중국계가 소유하는 식이다. 내 생각엔 가든그로브는 한인이 베트남계와 공존하며 롤랜드하이츠와 유사해질 가능성이 높다. ▶박=인위적으로 인구를 늘리는 것은 어렵다. 그렇다고 아무런 노력을 하지 않으면 한인타운의 발전도 없다. 가든그로브는 많은 잠재력을 갖고 있다. 가든그로브가 카운티 중간에 위치해 있기 때문에 가든그로브만의 장점을 살려 상권을 특화하면 카운티 북부와 남부 한인들의 발길이 이어질 것이다. 상권을 활성화하고 교육환경을 개선하는 노력을 하다 보면 인구도 늘 것이다. ▶한=베트남계의 인구 증가와 세력 확장은 앞으로도 계속될 것이다. 베트남계 인구 증가가 필연이라면 그들을 고객이자 정치적 우군으로 끌어들여야 한다. 임상환 기자 limsh@koreadaily.com

헌법 같은 '조닝 규정' 도 예외는 있다, 새 조닝 제정되기 전 허용한…부동산 사용은 과거 룰 적용

조닝은 부동산 개발 및 사용에 있어서 헌법과도 같은 절대적인 존재다. 그래서 조닝은 항상 공평하게 모든 부동산을 대상으로 똑같이 그 룰이 적용되고 있다. 그러나 조닝이 너무 엄격하게 적용되면 이에 따른 부작용도 발생하게 된다. 엄격한 조닝 때문에 선의의 피해가자 생길 수 있다. 처방약이 과하면 인체에 부작용을 초래하는 것과 같다. 부동산 가치산정 및 개발에 엄청난 영향을 발휘하는 조닝(Zoning). 이 규정에도 예외는 있다. ▶맞지 않는 사용(Nonconforming Uses) 새로운 조닝이 제정되기 이전에 허용됐던 부동산 사용에 대해서는 과거의 룰을 적용하고 있다. 김씨는 LA인근의 주거 및 상업 혼합지역에서 10년전부터 빵가게를 운영하고 있었다. 김씨 가게 주변에는 주택과 일부 상업용 목적의 건물들이 있었다. 그런데 최근 시의회서 김씨 사업체가 있는 곳을 완전 주거지역으로 조닝을 바꿨다. 주민들이 상가 때문에 시끄럽다며 조닝 개정을 요구했기 때문이다. 김씨 가게는 졸지에 주거용 조닝에서 장사하는 꼴이 됐다. 김씨 가게는 새로 제정된 조닝에 위배되는 상황이다. 시 정부는 김씨 가게의 폐쇄명령을 내릴 수 있고 이럴 경우 정부는 금전적인 보상을 해줘야 한다. 그러나 몇가지 조건하에 김씨가 가게를 계속 운영할 수 있도록 예외조항을 둘 수 있다. 그것이 바로 '맞지 않는 사용'이다. 김씨는 가게를 팔거나 스스로 문을 닫을 때까지 주거지역에서 장사를 할 수 있다. 하지만 가게를 확장하거나 팔 수 는 없다. 팔게 되면 그 가게를 인수한 새 주인은 장사를 할 수 없게 된다. 가게가 위치한 조닝이 주거 및 상업 혼합지역에서 완전 주거지역으로 바뀌었기 때문이다. ▶불일치 사용(Variance Uses) 건물주가 현재의 조닝 규정을 위반하면서 자신이 원하는대로 부동산을 사용할 수 있는 것을 말한다. 패사디나는 주거용 R1조닝에서 수영장을 지으려면 반드시 대지 경계선으로 25피트의 셋백(Set Back: 거리제한)을 요구하고 있다. 패사디나에 살고 있는 이씨는 수영장이 꼭 필요했다. 지병을 앓고 있는 그는 의사가 하루에 30분씩 수영을 하라고 했는데 일반 수영장에 갈 상황이 되지 못했다. 그러나 이씨 집은 뒷마당이 다른 집보다 작아 25피트 셋백을 적용할 수 없었다. 20피트정도만이 가능했다. 이씨는 시정부의 조닝담당 부서에 조닝 '불일치 사용'을 허락해달라고 요청했다. 조닝 담당관은 주민 공청회를 열었다. 과연 조닝룰을 어겨가면서 이씨 집에 수영장 설치를 허용해도 되냐는 내용이다. 만약 공청회서 이웃주민들의 반대가 없으면 이씨는 수영장을 만들 수 있다. 하지만 주민의 반대가 있을 경우 시간은 길어진다. 이씨는 수영장이 꼭 있어야 하는 것을 입증해야 되고 이씨 집에 수영장이 생긴다고 해서 이웃주민들한테 피해가 없다는 것을 보여줘야 한다. 불일치 허가는 최근 들어 사용이 엄격히 제한되고 있다. 주거지역에서 이웃의 부동산 가치를 하락시키는 것은 허용되지 않는다. 또한 1970년 이후부터 주 정부는 각 지방정부에 대해 상업용 건물에 대한 불일치 허가를 금지하고 있다. ▶조건부 사용(Conditional Uses) 대부분의 조닝 담당부서에서는 특정 부동산의 사용이 기존의 조닝 룰과 일치되지 않더라고 예외적으로 인정하는 경우가 있다. 이러한 예외조항을 '조건부 사용' 또는 '특별한 예외'(Special Exception)로 규정하고 있다. 그러나 조건부 사용허가는 그 부동산의 사용이 커뮤니티 발전에 도움이 되는 것이어야 한다. 주거지역 대로변에 교회가 한 개 있다. 그런데 또 다른 교회가 설립을 신청했다. 이럴 때 그 추가적인 교회설립이 과연 커뮤니티에 이익이 되는지를 판단해 조건부 허가를 해주는 것이다. 교회나 병원 등이 조건부 허가 범주에 들어간다. 이들 기관은 주민들 생활에 도움이 되지만 주택가에 너무 많이 생기면 주거지 특성을 잃어버리기 때문이다. 따라서 조닝을 통제하는 부서에서는 예외조항을 제한해 무분별한 조건부 허가 남용을 금지하고 있다. 박원득 부동산 전문기자

[OC] [조닝변경으로 르네상스 꿈꾸는 가든그로브 <하>] 한인상권에 미칠 영향

건물 2층 이상으로 증축 가능 건설업도 매출 증가 효과도 가든그로브 불러바드의 조닝 변경은 한인상권이 새로운 중흥기를 맞을 수 있도록 하는 계기가 될 수 있다는 점에서 큰 의미를 지닌다. 한인들이 가장 주목하는 부분은 가든그로브 불러바드에 자리한 전국 3위 규모의 한인상권 지역이 복합 조닝의 적용을 받게 될 경우 기존 건물의 증 개축이 훨씬 용이해 진다는 것이다. 가든그로브시의 조닝 변경안에 따르면 한인상권의 대부분은 주상복합2 또는 주상복합3 조닝에 해당된다. 하지만 기존 건물을 증 개축할 때 반드시 주상복합 빌딩을 만들 필요는 없다. 주상복합 여부와는 관계 없이 건물 증 개축이 용이해진다는 점이야 말로 조닝 변경이 한인상권에 가져다 줄 수 있는 가장 큰 이점이다. 시 도시계획위원회 박동우 커미셔너는 이 부분에 대해 "기존 한인상권 건물들은 거의 대부분이 단층인 데 이는 원래 조닝이 2층 이상 건물을 올리지 못하도록 제한했기 때문"이라며 "주거 유닛과 리테일 유닛의 층이 분리되는 주상복합 건물은 그 자체가 최소 2층 이상을 의미한다. 일단 2층 이상 건물을 지을 수 있는 조닝에 포함되면 그 이후엔 주상복합 여부와 관계 없이 기존 건물을 2층 이상으로 증축할 수 있는 법적 근거가 마련되는 셈"이라고 설명했다. 한인상권에 즐비한 단층 건물들이 복층으로 증 개축되면 당장 건물주가 이득을 볼 수 있다. 월세 수입원이 늘고 건물의 가치도 오른다. 심지어 한인회도 오랜 숙원인 종합회관 신축 대신 기존 한인회관을 2층으로 증축하는 대안을 고려할 수 있게 된다. 또 증 개축 공사가 활발해지면 가든그로브의 건설 관련 한인업체 매출 증가와 직업 창출 효과도 발생하게 된다. 가든그로브에 진출하고 싶어도 마땅한 자리를 찾지 못해 망설였던 예비 창업주들의 발길도 이어질 가능성이 높다. OC한인회 김진오 회장은 "가든그로브에서 개업하고 싶어하지만 마땅한 오피스를 구하지 못해 망설이는 CPA 의사 등 전문직 종사자들이 주위에 많다"며 "조닝 변경을 통해 한인상권이 예전의 활기를 되찾게 되길 바란다"고 말했다. 주상복합 건물이 늘면 상주인구가 늘고 이들은 곧 한인상권의 주 고객층이 된다. 이처럼 조닝 변경은 한인상권 경기활성화에 큰 기여를 하게 될 것으로 예상된다. 박 커미셔너는 "조닝이 변경돼도 교통량과 주차 공간 등을 감안해야 하므로 건물 증 개축이 무제한 허용되지는 않는다"며 "시의 정책은 먼저 신청하는 이에게 우선권을 주는 것이므로 증 개축을 고려하는 한인은 서둘러 준비를 해야 할 것"이라고 조언했다. 한인회는 오는 15일 오후 6시 가든그로브 커뮤니티 센터(11300 Stanford Ave)에서 조닝 변경과 관련해 처음 열리는 공청회에 한인들이 대거 참석 아이디어를 개진할 수 있도록 시의 조닝 변경 관련 자료를 한글로 번역해 한인업주 주민들에게 배포하기로 했다. ▶문의: (714)741-5144 임상환 기자

[OC] [조닝변경으로 르네상스 꿈꾸는 가든그로브 <상>] '조닝', 어떻게 바뀌나

가든그로브 한인상권의 심장부인 가든그로브 불러바드의 조닝이 변경된다. 가든그로브시는 최근 시 주요 상업, 산업 지구에 거주 시설이 들어설 수 있도록 하기 위해 대대적인 조닝(Zoning) 변경 프로젝트를 가동했다. 이미 가든그로브 불러바드를 중심으로 한 조닝 변경안을 마련한 시 당국은 오는 9월 중 시의회에 최종안을 상정하기 위해 15일부터 주민 의견 수렴에 나선다. 조닝 변경은 최근 수 년 동안 한인 거주 인구 감소에 따라 정체 기미를 보이던 가든그로브 한인상권에 새로운 중흥기를 맞이할 가능성을 제공할 수 있다는 점에서 한인들의 비상한 관심을 모으고 있다. 가든그로브시 조닝 변경안의 세부 내용과 조닝 변경시 한인상권에 미칠 영향을 살펴 봤다. 가든그로브시는 현재 산업지구 상업지구 거주 지역 공공시설 등 단일 용도 조닝으로 묶여 있던 관내 주요 지역을 6가지 복합 조닝 구역으로 재지정하려 한다. 〈아래 기사 참조> 특히 한인들의 눈길을 끄는 점은 조닝 재지정 예정지의 대부분이 한인상권을 중심으로 한 가든그로브 불러바드에 몰려 있다는 사실이다. 시 당국이 조닝 변경에 나선 것은 가든그로브로의 유입 인구를 늘리고 이를 통해 상업 산업시설을 활성화 세수를 늘린다는 세 마리 토끼잡이에 나서기 위함이다. 조닝 변경은 단순히 토지의 용도를 재설정한다는 차원을 벗어나 관내 건물주들이 건물을 증 개축할 때 겪는 어려움들을 해소 빠른 시일 내에 적은 비용으로 투자 효과를 극대화할 수 있도록 돕는 기능을 발휘하게 된다는 점에서 큰 의미를 지닌다. 가든그로브시 도시계획위원회 박동우 커미셔너는 조닝 재지정에 따라 기대되는 효율성에 대해 한인이 개발 중인 시 최초의 주상복합 프로젝트 가든그로브 갤러리아를 예로 들어 설명했다. 그는 "가든그로브 갤러리아는 시 당국이 많은 관심과 지원을 아끼지 않은 프로젝트이지만 기존 조닝을 바꾸지 않은 상태에서 예외적으로 주상복합 빌딩 건립을 허용한 것이어서 기존 조닝에 따라붙는 여러 규제조항을 만족시키는 데 어려움이 있었다"며 "한인타운의 조닝이 변경되면 많은 한인 건물주들이 기존 건물을 증 개축할 때 시간과 비용을 절약할 수 있게 될 것"이라고 말했다. 6개 조닝 가운데 한인상권에 적용되는 조닝은 크게 주상복합1 주상복합2 주상복합3의 세 가지이다. 각각의 주상복합 조닝은 교통량과 주차공간 등 다양한 고려사항에 따라 새로 들어설 건물의 층수 거주 유닛 수를 각기 다르게 제한한다. 박 커미셔너는 "조닝 재조정에 따라 한인상권에 주상복합 건물이 대거 들어서면 가든그로브 거주 한인 인구가 늘고 또 신규 유입 인구 증가에 따른 한인상권 활성화 효과를 기대할 수 있게 된다"고 말했다. 시 당국은 오는 15일 오후 6시 가든그로브 커뮤니티 센터(11300 Stanford Ave)에서 첫 공청회를 열어 주민들에게 조닝 재지정안을 설명하는 한편 주민 의견을 청취한다. ▶문의: (714)741-5144 ----------------------------------------------------------------------------------- (녹색)□: 시빅센터 복합 조닝 시청 인근 지역으로 9가, 아카시아 파크웨이, 가든그로브 불러바드, 메인 스트리트를 경계로 한다. 커뮤니티 미팅센터와 빌리지 그린 인근 지역도 포함된다. 공공, 교육, 상업시설 및 에이커당 42유닛의 고밀도 주거공간 조성이 가능하다. (분홍색)□: 산업·상업 복합 조닝 산업시설 및 상업시설이 공존하는 지역이다. 한인타운엔 해당 사항이 없다. (보라색)□: 주상복합1 조닝 가든그로브 불러바드가 브룩허스트 스트리트, 매그놀리아 애비뉴, 비치 불러바드와 만나는 교차로를 중심으로 분포한다. 고밀도 주상복합지구로서 8~10층 높이의 현대적 고층빌딩 개발을 권장한다. 단, 브룩허스트 트라이앵글 지역엔 10층 이상 건물 개발도 가능하다. 주거 유닛은 에이커당 최대 42채까지 들어설 수 있다. (황토색)□: 주상복합2 조닝 가든그로브 불러바드의 브룩허스트 스트리트부터 비치 불러바드 구간에 산재해 있다. 노후된 기존 상업용 건물을 증, 개축하는 것을 권장한다. 3~4층 높이로 개발이 가능하며 에이커당 유닛 수는 21채로 제한된다. (하늘색)□: 주상복합3 조닝 가든그로브 불러바드와 브룩허스트 스트리트 서쪽에 분포돼 있으며 한인타운의 주요 샤핑몰들이 다수 포함된다. 5~7층 높이의 주상복합 개발을 권장하며 에이커당 32유닛이 들어설 수 있다. (군청색)□: 산업·주거 복합2 조닝 기존 산업지구에 주거 시설을 결합하기 위한 것이다. 스탠포드 애비뉴 북쪽과 남쪽 일대, 남쪽으로 가든그로브 불러바드에 이르는 지역을 포함한다. 에이커당 유닛 수는 32채이다. 임상환 기자 limsh@koreadaily.com